La nueva ley hipotecaria ha entrado en vigor con más de tres años de retraso respecto a los plazos marcados por la Comisión Europea. Esto quiere decir que, a partir de ahora, los préstamos para la adquisición de viviendas se suscribirán bajo las nuevas condiciones. Además, este reciente texto legal también incluye la redacción de cambios en las normativas sobre desahucios, cláusulas suelo, indefinición sobre quién debe pagar los gastos hipotecarios, y el caso jurídico en torno al impuesto de AJD.
Se supone que el objetivo principal de esta nueva ley de crédito inmobiliario es aumentar la protección del cliente y dar credibilidad y certidumbre jurídica a un mercado hipotecario gracias al cual un amplio porcentaje de la población española ha podido acceder a la vivienda en propiedad, e incluso a un coste menor que en el resto de Europa. Pero los problemas y las deficiencias de este mercado se han evidenciado a raíz de la cirsis.
Esta nueva legislación pretende que las entidades y los notarios sean más transparentes con el cliente a la hora de firmar su hipoteca, e igualmente se va a librar al consumidor de pagar ciertos gastos, se van a reducir algunas comisiones y se va a endurecer el inicio de la ejecución hipotecaria. Las consecuencias van a ser peores para los bancos, que aumentarán sus costes, lo que les obligará a ser más rigurosos a la hora de dar hipotecas, que se van a encarecer, y van a ser más duras sobre todo para las familias más vulnerables, tal y como ha reconocido el propio Banco de España y ha recogido ABC.
Aspectos que van a cambiar y te van a afectar
Los principales cambios que se van a producir en el sistema de concesión de prestamos y en general con la nueva ley hipotecaria son los siguientes.
1 La banca paga los gastos
Los gastos hipotecarios de notaría, registro y gestión los asumirá la ley fija de los bancos, con la excepción de la tasación del inmueble, que la seguirá pagando el consumidor. Igualmente, también las entidades pagarán el impuesto de AJD.
2 Desahucios más difíciles
Esta es una de las secuelas más traumáticas de la crisis económica, que ha provocado la protesta de muchos ciudadanos. Tan solo entre 2007 y 2014 se iniciaron más de 570.000 ejecuciones hipotecarias en España, incluyendo las segundas residencias. Ahora, con la nueva ley se dificulta la posibilidad de la ejecución en caso de impago por parte del cliente. Hasta ahora, el proceso de ejecución se podía iniciar tras el impago de tres cuotas, plazo que con la nueva ley se amplía hasta las 12 mensualidades, o el 3% del capital concedido si esto ocurre en la primera mitad del préstamo. Si el impago se produce durante la segunda mitad, el plazo será de 15 cuotas o el 7% del capital.
3 Dación en pago
En esta nueva ley se incluye la obligatoriedad de incluir en la información contractual "la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo".
4 Fin de las cláusulas suelo
Con la nueva ley se eliminan las cláusulas suelo, pero también se aclara que el interés mínimo que cobrará el banco será del 0% y que nunca será negativo por mucho que caiga la tasa de referencia.
5 Límites a la venta de productos cruzados
La ley hipotecaria prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo. Eso sí, se permite su comercialización si eso representa una ventaja para el prestatario, lo que se llama venta combinada. Pero igualmente hay que tener en cuenta que el banco deberá demostrar por escrito ese supuesto beneficio.
6 Se anticipa la amortización, más fácil y menos costosa
La reducción del coste de amortizar el crédito supone el recorte a la mitad en las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período), mientras que cuando la hipoteca sea a tipo variable el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años, cuyas comisiones serán del 0,25% y del 0,15% respectivamente.
7 Acotado el interés de demora
Se acotará al interés remuneratorio más un máximo de tres puntos porcentuales.
8 A examen la solvencia del cliente
Desde la nueva norma se exige al banco a "evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario", y por eso se deberán tener en cuenta los ingresos actuales del cliente y los previsibles en el futuro, así como los activos en propiedad y el ahorro acumulado, entre otras cosas.
9 El notario y la información precontractual
El cliente tendrá 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos antes de firmarlos, y desde el banco se facilitará una ficha estándar con toda la información y las condiciones hipotecarias ofrecidas por cada entidad. Igualmente, esta norma atribuye ahora al notario la función de asesorar imparcialmente y de manera gratuíta al consumidor.
10 Esta ley es solo para las hipotecas nuevas
La nueva ley entra en vigor con una disposición transitoria, y por esto se señala que "no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor".
