La burbuja del alquiler, la baja tasa del Euríbor y el aumento progresivo del precio de la vivienda son los ingredientes de un cóctel perfecto para la compraventa en el sector inmobiliario. Un sector en pleno crecimiento que podría verse afectado de cara a la crisis que se estaría avecinando para el próximo año 2022, según los expertos y por la que varias multinacionales como Carrefour ya se han organizando con un plan de choque a cinco años vista.
Los grandes del ladrillo, evidentemente, no se encuentran ajenos a estos movimientos. Sobre todo, aquellos fondos de inversión que compraron en los peores años de la crisis y que ahora ven una oportunidad única para obtener la rentabilidad deseada.
Entre ellos se encuentra el fondo buitre Blackstone. Esta compañía tiene una gran cartera de activos inmobiliarios en las grandes ciudades españolas, sobre todo en Barcelona (con el metro cuadrado experimentando avances anuales de hasta el 10,6%) y Madrid (con avances del 8,5%).
Precisamente la gran casera de España, Blackstone, promete ser una de las mayores beneficiadas de este contexto. Porque la empresa comenzó a mostrar un interés excepcional por la capital a partir del año 2013. Por aquel entonces, la alcaldesa de Madrid, Ana Botella, vendió 1.860 viviendas del parque inmobiliario del Ivima, la empresa pública de vivienda, a las empresas instrumentales Fidere Vivienda S.L.U y Fidere Gestión, pertenecientes a Magic Real State, S.L. y cuyo hilo termina en el propio Blackstone.
El fondo había sido un mero inversor en 2013, pero su auge le convierte actualmente en la empresa privada con más activos inmobiliarios de todo nuestro país, tan solo superado por la Sareb, el conocido como 'Banco Malo', cuyo accionariado pertenece en más de un 40% al Estado.
Esos pisos se vendieron por debajo de lo fijado por el mercado en una operación cargada de irregularidades. Por ello, la exalcaldesa y siete concejales ha sido condenados recientemente por el Tribunal de Cuentas a pagar 25 millones de euros. El caso finalmente terminó archivado poco después porque el juez consideró que "no existen elementos suficientes" para atribuir al Ayuntamiento la venta de viviendas de su posesión por precios debajo del mercado.
El punto más delicado: la venta de vivienda en alquiler
El verdadero atractivo de esta cartera es, sin duda, la venta de viviendas en alquiler. Muchas de ellas se encuentran en litigios por el aumento de las mensualidades que luego comentaremos, lo que podría terminar en órdenes de desahucios.
El plan pasa por vender esa cartera que actualmente mantiene en sus firmas de Corona, Fidere, Anticipa o Aliseda. Aunque aún no hay constancia sobre cuándo y cómo lo hará, dada la polémica, sí que hay cierta convicción de que este movimiento se producirá más pronto que tarde.
Por otro lado, la venta de vivienda se podría trocear para venderla poco a poco en carteras de pequeño tamaño, sobre todo situadas en una media de entre 50 y 300 millones de euros. Con ello, habría posibilidad de ajustar precios y comprobar de primera mano cómo funcionan estas promociones en el mercado a la hora de activar la venta del resto de su patrimonio. Además y fundamental: evitar la falta de éxito del verano pasado a la hora de colocar los activos de una de las veteranas del sector, la socimi Corona.
No hay que olvidar que este fondo ha invertido un total de 20.000 millones de euros en los peores años de la economía y, con ello, ha alcanzado el potencial de la actualidad. Por ello, gran parte de la competencia aún está en fase de compra y tiene mucho interés por las ofertas que se lanzarán al mercado.
El ladrillo que saldrá a la venta tendrá todo tipo de naturaleza: residencial, logístico, oficinas, hoteles, suelo... Y provocará todo un terremoto en el sector, que ahora vive su operación de menor calado, con la venta de la cartera de Hispania, Corona o la oferta de hoteles que ha entregado recientemente a Deloitte.
Una venta de vivienda pública con consecuencias
A pesar de que la venta se realizó en un momento muy complicado para las arcas municipales, que se encontraban entonces en quiebra y con una deuda superior al resto de los consistorios de España; lo cierto es que ha creado un problema especialmente duro para las personas adjudicatarias y también para el resto de los ciudadanos.
Muchas de las personas que obtuvieron su vivienda por sorteo lo hicieron en régimen de alquiler con derecho a compra. Los precios, al ser vivienda pública, se ajustaban a la situación de las personas con rentas más bajas que la media. Pero, con el cambio de dueño, los responsables del fondo han llegado a multiplicar las mensualidades en tan solo un ejercicio. Y, sin duda, con ello se esfuman esas posibles ventas: Blackstone sí que vende y alquila sobre precios de mercado.
Pero hay más. La crisis ha provocado una nueva migración desde los pueblos hacia las ciudades, que se suma a la moda por los cascos antiguos de las grandes urbes. Todo ello, unido a los alquileres turísticos, ha derivado en la gentrificación de las barriadas más céntricas y la expulsión de muchos vecinos.
'Gracias' a ello, algunas urbanizaciones como Seseña, antiguo ejemplo de la crisis, empiezan a poblarse. Hablamos de una barriada aislada y a casi 40 kilómetros de la capital, donde las viviendas ahora mismo se encuentran a precios asequibles para las rentas medias, rentas que antes pagaban las mismas cantidades por pisos situados dentro de Madrid capital.
¿Qué sucede? En definitiva, que Madrid necesita construir vivienda, sobre todo pública, lo que permitiría pinchar poco a poco esa burbuja que estamos comentando. La pérdida de ese parque, vendido bajo precio de mercado e incluso criticado por el Partido Popular actual, no contribuye precisamente a solucionar el problema.
Además, la Ley de Estabilidad Presupuestaria de Montoro, que fija máximos anuales de gasto de manera independiente al estado de las cuentas (Carmena ha reducido enormente la deuda), impide edificar nuevas viviendas porque las cuentas se encuentran, a la práctica, bloqueadas.
Mientras tanto, la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, ha aprobado un decreto que permitirá clausurar hasta el 95% de las viviendas destinadas a alquileres turísticos. ¿Ayudará esa medida? ¿Cuándo se construirá nueva vivienda pública?
